“我的房貸利率原本是4.2%，現在下調到3.3%了，後悔提前還房貸了。”上海的吳女士表示。
隨著降低房貸利率、降低首付比例等政策的相繼推出，提前還貸情況有所緩解。不過，對于貸款人而言，是否提前還貸還要考慮諸多因素。
上海易居房地产研究院副院长严跃进接受《中國經營報》记者采访时指出，从经济角度来看，提前还贷的前提是要对比其他投资机会，如果发现提前还贷的性价比更高，才会选择这种“反向操作”，但当前环境下，这种操作可能并不是最优选择。
“一般而言，個人住房貸款具有期限較長、利率較低、申請方便、還款靈活等特點。在存量房貸利率兩次集中下調以及LPR持續下降之後，個人住房貸款的價格優勢進一步顯現。對多數人而言，目前情況下不建議提前償還個人住房貸款。”招聯首席研究員董希淼表示。
提前還貸情況減少
北京的李先生表示：“前段時間著急提前還了部分房貸，手裏幾乎沒有流動資金了。”
“調整後，我的房貸利率變成了3.3%，後悔把全部的錢都提前還貸了，現在想做點投資很不方便。”上海的張女士表示。
除了用存款提前還貸外，記者采訪了解到，也有貸款人此前申請銀行的消費貸去提前還房貸。不過，隨著房貸利率的多次下調，這樣操作並不具備操作空間，並且存在法律風險。
11月LPR的報價顯示，1年期LPR保持在3.1%，與上月持平；5年期以上LPR同樣維持在3.6%，與10月一致。
以上海爲例，目前上海首套房貸利率爲3.15%，二套房貸則根據區域不同，房貸利率分別是3.35%和3.55%。
中國人民銀行數據顯示，2024年第三季度全國新發放商業性個人住房貸款加權平均利率爲3.33%，較2024年第二季度末下降0.12個百分點。
9月24日，央行行长潘功胜在国新办新聞发布会上表示，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放贷款利率的附近，预计平均降幅大约在0.5个百分点左右。统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷款最低首付比例由25%下调到15%。
在存量房貸利率下調後，居民提前還貸的現象有所緩解。據媒體報道，從某國有大行的情況來看，10月以來房貸提前還款人數，較政策出台前的9月減少了20%。
浙商銀行指出，10月RMBS條件早償率錄得11.7%，環比下行1%，逐步向水平常態收斂。另外權益、房地産市場在“924”新政組合拳後明顯修複，10月30個大中城市商品房成交套數/面積較9月環比回升20.81%/15.89%，同比降幅明顯收窄，市場預期改善，疊加消費品以舊換新政策持續推進，居民端資産負債表短期內修複明顯。
三種情況不適合提前還貸
在當前背景下，該不該提前還房貸？
“關于房貸，有一個常見的誤區需要澄清。很多人覺得每個月要還那麽多利息，是因爲利率很高，但其實並不完全是這樣。利息多的主要原因在于貸款期限較長，比如，貸款30年。即使不是30年，哪怕是10年，利息都會明顯增加。這是因爲長期貸款的周期性特點決定了累計利息的總額較大。因此，單純將還款壓力歸咎于利率，這是不理性的。”嚴躍進指出。
董希淼告诉记者，住房贷款“提前还贷”是居民资产配置的调整，提前还贷增多是居民投资理財“资产荒”的结果之一，是否适合提前还房贷，每个人情况都不同，需要根据个人房贷利率高低、投资理財能力、风险偏好以及近期和中期资金安排等多方面因素综合考量。简单地说，如果投资收益高于存量房贷利率，那么不需要提前还贷；反之，可以考虑提前还贷。
董希淼詳細指出，從貸款本身來看，如果房貸是以等額本金的形式還款，意味著開始還本金多而利息較少，這種方式提前還貸相對有利；如果是等額本息，則意味著借款人先還的利息多，如果還款已經到一半，不建議提前還貸。同時，如果購房者是使用公積金貸款，或者利率顯著較低的房貸，同樣不建議提前還貸。
“有三種情況不適合提前還貸：第一，房贷利率较低的人群，建议借款人比较贷款利率与投资理財收益率之间的关系；第二，耗光所有积蓄、四处借钱还房贷的人，这会让借款人资金捉襟见肘，甚至陷入家庭流动性危机；第三，通过申请经营性贷款或消费性贷款，套取资金来还房贷，因为这是违规行为，甚至可能因为伪造相关材料涉嫌违法。”董希淼提醒道。
来源：中國經營報
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