轉自:上海證券報微信公衆號
7月4日晚間,深圳樓市再傳重磅消息:
7月5日起,深圳多家商業銀行要求,個人住房按揭貸款需在樓房項目主體封頂後才能放款。
樓房項目主體結構未封頂不得放貸
7月4日晚間,大型銀行人士確認表示,“主體結構未封頂不得放貸”的規定,自7月5日起認真執行。
事實上,“主體結構未封頂不得放貸”的規定可以追溯至央行2003年發布的“121號文”及2007年發布的“359號文”。
2003年,央行下發《關于進一步加強房地産信貸業務管理的通知》(下稱“121號文”)要求,商業銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款,而購買商業用房則需要竣工驗收後才能發放貸款。
2007年9月27日,央行、原銀監會聯合印發的《關于加強商業性房地産信貸管理的通知》(下稱“359號文”)要求,“只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款。”
近年來,有城市重申“359號文”。2021年1月,上海銀保監局印發《關于進一步加強個人住房信貸管理工作的通知》(簡稱“上海6號文”),強調要求切實執行“359號文”。2021年,人民銀行杭州中心支行等三部門下發《關于進一步加強住房信貸審慎管理的通知》等均提及“359號文”,其中包括“只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款”的要求。
深圳爲何重申規則?
爲何銀行會在此時重申這個規定?
廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,封頂以後才能發放按揭貸款是2003年121號文和359號文的明確規定。此後由于房價快速上漲,爲了搶占房貸份額,部分銀行就迎合開發商的需要,在按揭樓盤沒有封頂的時候,打擦邊球就發放了貸款。這也導致劣幣驅逐良幣,加上不良貸款率比較低,封頂前發放貸款成爲潛規則。
他表示,由于開發商高周轉的經營策略,挪用預售資金的普遍性,導致房屋交付出現困難甚至爛尾。其中,在封頂之前發放按揭貸款是重要的助推因素。當貸款被挪用之後,如果項目沒有封頂,延期交付和爛尾的風險將會加大。
北京一位專注房地産法律事務的律師也表示:“我們國家對于辦貸時間是有嚴格的要求的。如果是住宅,只有在房屋所在樓棟的主體封頂後才可以放貸。而商業辦公則更嚴格,需要整體完工後才可以放貸。”
他進一步表示,在辦理的爛尾樓案件的過程中,發現一些業主非常聽話,即使項目還沒開始動工,只要開發商說可屹漦貸款了,業主們就去辦了。最終提前放貸+貸款沒有轉進監管賬戶會讓房款徹底逃離資金監管,由此産生了一批爛尾樓。
他提醒購房者,一定要在住宅封頂後再去辦房貸,並確保相關的房款轉入對應的監管賬戶。
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